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關于發(fā)布《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第4號——保障性租賃住房（試行）》的通知

發(fā)布時間：2022-07-23 19:36

瀏覽者：734

上證發(fā)〔2022〕109號

原文發(fā)布日期：2022年7月15日

轉載自：上海證券交易所網(wǎng)站

各市場參與人：

　　為貫徹落實黨中央、國務院關于加快發(fā)展保障性租賃住房，進一步盤活存量資產、擴大有效投資的決策部署，規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎設施領域不動產投資信托基金有關工作，根據(jù)《關于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）有關工作的通知》（證監(jiān)辦發(fā)〔2022〕53號）要求，上海證券交易所制定了《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第4號——保障性租賃住房（試行）》（詳見附件），現(xiàn)予以發(fā)布，并自發(fā)布之日起施行。

　　特此通知。

　　附件：

　　上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第4號——保障性租賃住房（試行）

　　《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第4號——保障性租賃住房（試行）》起草說明

　　上海證券交易所

二〇二二年七月十五日

估價師平臺附：

《上海市租賃住房租金評估指引(試行)》（點擊可打開）

上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第4號——保障性租賃住房（試行）

第一章總則

第一條為規(guī)范保障性租賃住房公開募集基礎設施證券投資基金（以下簡稱基礎設施基金）業(yè)務，保護投資者合法權益，根據(jù)《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（以下簡稱《基礎設施基金指引》）、《關于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）有關工作的通知》《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）業(yè)務辦法（試行）》（以下簡稱《基礎設施基金業(yè)務辦法》）等有關規(guī)定，制定本指引。

第二條保障性租賃住房基礎設施基金及相關基礎設施資產支持證券在上海證券交易所（以下簡稱本所）的上市、掛牌及存續(xù)期管理等事宜，適用本指引。本指引未作規(guī)定的，適用中國證監(jiān)會有關規(guī)定及本所其他業(yè)務規(guī)則。

第三條本指引所稱保障性租賃住房基礎設施基金、保障性租賃住房基礎設施資產支持證券是指以保障性租賃住房作為基礎設施項目，且符合《基礎設施基金指引》規(guī)定的基金產品及資產支持證券。

第四條保障性租賃住房基礎設施基金份額在本所上市交易、保障性租賃住房基礎設施資產支持證券在本所掛牌，不表明本所對該產品的投資風險或者收益等作出判斷或者保證。保障性租賃住房基礎設施基金、保障性租賃住房基礎設施資產支持證券的投資風險，由投資者自行判斷和承擔。

第二章 業(yè)務參與機構與基礎設施項目

第五條原始權益人應當為開展保障性租賃住房業(yè)務的獨立法人主體，不得開展商品住宅和商業(yè)地產開發(fā)業(yè)務。鼓勵專業(yè)化、規(guī)?；淖》孔赓U企業(yè)開展保障性租賃住房基礎設施基金試點。

原始權益人不得以租賃住房等名義，為非租賃住房等房地產開發(fā)項目變相融資，或者變相規(guī)避房地產調控要求。

第六條原始權益人控股股東或者其關聯(lián)方業(yè)務范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產開發(fā)的，原始權益人應當在資產、業(yè)務、財務、人員和機構等方面與商品住宅和商業(yè)地產開發(fā)業(yè)務有效隔離，保持相對獨立。

第七條基礎設施項目應當權屬清晰、運營模式成熟、具有可持續(xù)的市場化收益，并經(jīng)有關部門認定為保障性租賃住房項目，配租對象、租金標準等符合相關政策要求。

基礎設施項目運營時間原則上不低于3年。運營時間不滿3年的，項目應當滿足基礎設施基金上市要求、符合市場預期、確保風險可控，且已能夠實現(xiàn)長期穩(wěn)定的收益。

第三章回收資金使用與監(jiān)管

第八條原始權益人通過轉讓保障性租賃住房項目取得的凈回收資金，應當優(yōu)先用于保障性租賃住房項目建設。確無可投資的保障性租賃住房項目的，可以用于其他基礎設施補短板重點領域項目建設。

第九條原始權益人應當對回收資金用途作出承諾。因特殊原因導致已承諾的回收資金投資計劃無法正常執(zhí)行的，原始權益人應當及時向本所報告相關情況和應對措施。確需變更回收資金用途的，原始權益人應當向本所提交回收資金投向變更報告，基金管理人應當確認符合回收資金投向要求并披露臨時報告。

第十條原始權益人應當每季度末向本所報告回收資金使用情況。

原始權益人控股股東、實際控制人不得以任何方式挪用回收資金，并承諾監(jiān)督原始權益人遵照規(guī)定使用回收資金。

基金管理人應當完善相關業(yè)務制度，并將回收資金使用等有關情況在定期報告和臨時報告中進行披露。

第十一條原始權益人控股股東或者其關聯(lián)方的業(yè)務范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產開發(fā)的，原始權益人應當建立并落實回收資金管理制度，實行嚴格閉環(huán)管理，確保凈回收資金用于新的基礎設施補短板重點領域項目建設，切實防范回收資金流入商品住宅或商業(yè)地產開發(fā)領域。

原始權益人的回收資金管理制度應當明確設立專項管理賬戶，對回收資金進行存儲、使用、變更、監(jiān)管，并明確規(guī)定回收資金使用的申請、審批權限、決策程序、風險控制措施，以及回收資金使用的信息披露程序等。

回收資金投資的新項目通過原始權益人子公司或者其他關聯(lián)方實施的，該子公司或者其他關聯(lián)方也應當遵守原始權益人相關回收資金管理制度。

第十二條原始權益人控股股東或者其關聯(lián)方的業(yè)務范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產開發(fā)的，原始權益人、基金管理人、資產支持證券管理人、回收資金的存放銀行等應當共同簽訂資金監(jiān)管協(xié)議明確各自監(jiān)督職責，不得違規(guī)變更回收資金用途。

第四章 運營管理與信息披露

第十三條基金管理人和運營管理機構應當按照國家關于保障性租賃住房的政策要求和市場特點，制定適宜的運營管理機制，提高運營效率，提升服務水平，促進保障性租賃住房領域運營管理專業(yè)化。

第十四條保障性租賃住房基礎設施基金的招募說明書除按照法律法規(guī)、本所業(yè)務規(guī)則要求披露相關信息外，還應當披露下列信息：

（一）原始權益人的股權結構、業(yè)務開展情況、在建和擬建的保障性租賃住房項目，以及在資產、業(yè)務、財務、人員和機構等方面的獨立性情況等。

（二）基礎設施項目權屬情況、土地性質及取得方式、保障性租賃住房認定依據(jù)、運營合規(guī)性、歷史運營數(shù)據(jù)，以及所在地區(qū)保障性租賃住房供需情況、運營模式、配租和租金管理制度等。

（三）原始權益人對回收資金用途作出的承諾、回收資金管理制度（如有），以及回收資金擬投項目建設主體、總投資額、投資缺口、建設內容和建設進展等。

第五章 附則

第十五條其他領域基礎設施基金的原始權益人控股股東或者其關聯(lián)方涉及商品住宅和商業(yè)地產開發(fā)業(yè)務的，回收資金管理等相關要求參照本指引執(zhí)行。

第十六條原始權益人及其控股股東、實際控制人與關聯(lián)方，以及基金管理人、資產支持證券管理人等相關主體及其人員違反本指引或者其所作出承諾的，本所按照《基礎設施基金業(yè)務辦法》等相關規(guī)定對其采取自律監(jiān)管措施或者紀律處分。

第十七條本指引由本所負責解釋。

第十八條本指引自發(fā)布之日起施行。

估價師平臺附：

上海市租賃住房租金評估指引(試行)（點擊可打開）

《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第4號——保障性租賃住房（試行）》起草說明

一、制定背景

為貫徹落實黨中央、國務院關于加快發(fā)展保障性租賃住房，進一步盤活存量資產、擴大有效投資的決策部署，規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎設施領域不動產投資信托基金（以下簡稱基礎設施REITs）有關工作，根據(jù)《中國證監(jiān)會辦公廳國家發(fā)展改革委辦公廳關于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）有關工作的通知》（證監(jiān)辦發(fā)〔2022〕53號，以下簡稱《保障性租賃住房REITs通知》）要求，上海證券交易所（以下簡稱本所）制定了《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第4號—保障性租賃住房（試行）》（以下簡稱《保障性租賃住房REITs指引》）。

二、主要內容

《保障性租賃住房REITs指引》共計5章18條，分為總則、業(yè)務參與機構與基礎設施項目、回收資金使用與監(jiān)管、運營管理與信息披露、附則。主要內容如下：

（一）細化業(yè)務參與機構與基礎設施項目準入要求

嚴格落實國家房地產調控政策要求，在《保障性租賃住房REITs通知》明確保障性租賃住房基礎設施REITs原始權益人應當為開展保障性租賃住房業(yè)務的獨立法人主體基礎上，進一步明確原始權益人控股股東或者其關聯(lián)方業(yè)務范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產開發(fā)情形下的業(yè)務隔離要求。同時，明確保障性租賃住房基礎設施REITs的項目應當經(jīng)有關部門認定為保障性租賃住房項目，且配租對象、租金標準等符合相關政策要求。

根據(jù)《國務院辦公廳關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》（國辦發(fā)〔2022〕19號）要求，明確對滿足基礎設施基金上市要求、符合市場預期、確保風險可控，且已能夠實現(xiàn)長期穩(wěn)定收益的項目靈活確定運營年限要求。

（二）明確回收資金使用與監(jiān)管要求

為促進保障性租賃住房領域投融資良性循環(huán)，在《保障性租賃住房REITs通知》基礎上，明確因特殊原因導致回收資金投資計劃無法正常執(zhí)行，確需變更回收資金用途的，原始權益人應當向本所提交回收資金投向變更報告，基金管理人應當確認符合回收資金投向要求并披露臨時報告。

為防范回收資金進入非租賃住房等房地產開發(fā)領域，對于原始權益人控股股東或者其關聯(lián)方的業(yè)務范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產開發(fā)的，要求原始權益人應當建立并落實回收資金管理制度，對回收資金嚴格實行閉環(huán)管理。同時，明確回收資金投資的新項目通過子公司或者其他關聯(lián)方實施的，該子公司或者其他關聯(lián)方也應當遵守原始權益人相關回收資金管理制度。

（三）明確運營管理及信息披露要求

運營管理方面，要求基金管理人和運營管理機構按照國家有關保障性租賃住房相關政策制定適宜的運營管理機制，提高運營效率，促進保障性租賃住房領域運營管理專業(yè)化。

信息披露方面，針對保障性租賃住房基礎設施REITs特征，明確招募說明書除常規(guī)披露事項外，還應當披露原始權益人業(yè)務獨立性情況、保障性租賃住房認定依據(jù)和歷史運營數(shù)據(jù)，以及回收資金使用安排等。

估價師平臺附：

上海市租賃住房租金評估指引(試行)（點擊可打開）

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